Venerdì 8 maggio 2015 – Sala convegni di Intesa San Paolo, Mestre Organizzato da U.P.P.I. Venezia
A seguito dell’emanazione dell’art. 2 della Legge Delega n. 23 del 11 marzo 2014 che recita “ Il governo è delegato ad attuare (..) una revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto fabbricati in tutto il territorio nazionale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita” è stato organizzato il convegno di studio descritto al titolo organizzato dall’ Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, durante il quale sono intervenuti i seguenti relatori:
avv. Gabriele Bruyere, Presidente Nazionale Uppi
dott.essa Gabriella Alemanno, vice Direttore dell’ Agenzia Entrate Responsabile del Territorio,
ing. Marco Selleri, Direttore Regionale aggiunto del Veneto dell’Agenzia Entrate,
Ing. Valerio Lastrucci, Segretario Generale Uppi Venezia,
dott. Jean-Claude Mochet, Commissione fiscale Nazionale Uppi,
arch. Anna Buzzacchi, Presidente dell’ Ordine degli Architetti di Venezia,
geom. Massimiliano Martin, Presidente del Collegio dei Geometri di Venezia,
dott.ssa Giovanna Ciriotto Consigliere Ordine Commercialisti di Venezia
dott. Ernesto Marciano, Presidente del Consiglio Notarile di Venezia.
arch. Giovanni Salmistrari, Presidente ANCE Regionale
Moderatori:
dott. Gianni Cavallaro, Esperto tributario componente direttivo Uppi Venezia
avv. Ruggero Sonnino Presidente Uppi Venezia.
I primi due interventi hanno descritto le modalità operative della nuova riforma, le cui novità principali riguardano la definizione del nuovo sistema estimativo del catasto fabbricati, “per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita” .
Secondo le previsioni, tale sistema prevederà la rilettura degli estimi catastali di ogni specifica unità immobiliare avvicinandone il valore catastale a quello di mercato sulla base di rilevazioni statistiche e comportando così una nuova rilettura dell’intero patrimonio edilizio nazionale.
Verranno inoltre istituite delle nuove commissioni censuarie che saranno composte da rappresentanti dei comuni, delle Associazioni di categoria, degli ordini professionali, oltre ai tecnici censuari dell’ Agenzia delle Entrate, che stileranno dei nuovi valori normali, per ogni specifico ambito territoriale quale valore di riferimento per l’estimazione. All’ interno di queste commissioni saranno presenti dei rappresentanti di UPPI.
È inoltre prevista la rideterminazione delle definizioni delle destinazioni d’uso catastali, distinguendole in ordinarie e speciali.
Per le unità ordinarie verrà introdotto al fine del processo estimativo come unità di misura per la consistenza il metro quadro e quindi non più i vani catastali, come peraltro già in uso attualmente per alcune categorie non residenziali.
Per le categorie speciali la determinazione del valore catastale avverrà tramite una stima diretta, basata su valori patrimoniali medi rilevati su base statistica.
A tal riguardo durante l’esposizione sono stata mostrate alcune slide afferenti l’andamento del mercato immobiliare veneto. Da evidenziare come nell’anno appena trascorso, il 2014, ci sia stato un’inversione di tendenza con un incremento delle compravendite di immobili in controtendenza rispetto alla decrescita degli ultimi dieci anni. Il dato riguardante la Provincia di Treviso mostra un andamento delle compravendite in crescita per quanto riguarda la provincia, mentre mostra un netto calo all’interno del centro storico.
Questo dato desta particolare preoccupazione soprattutto se raffrontato con i centri storici delle altre provincie venete che mostrano un andamento inverso.
Il nuovo valore catastale sarà determinato da una funzione che, partendo dal valore di riferimento fornito dal mercato immobiliare, vedrà poi applicati dei coefficienti in funzione della zona, (centro, periferia..) e l’intorno dell’ edificio (la specifica via) oltre ad altri due, il primo specifico dell’immobile (immobile di pregio, vetustà….) e l’altro dell’unità stessa (orientamento, piano….).
Tali operazioni, a detta dei rappresentanti dell’ Agenzia delle Entrate, garantirebbero un sistema più equo di tassazione degli immobili e un cambio della base imponibile, garantendo tuttavia un’invarianza di gettito delle entrate.
Al fine di assicurare una corretta valutazione degli immobili è previsto un continuo monitoraggio dei valori di compravendita del mercato immobiliare ed una fattiva collaborazione con i comuni.
Al termine della descrizione delle modalità e dell’iter di applicazione di questa riforma, gli interventi dei vari rappresentanti degli ordini professionali e delle associazioni di categoria hanno sollevato perplessità sulla distribuzione del gettito fiscale della riforma e sul lunghissimo iter di applicazione della stessa, 4/5 anni secondo le previsioni dell’Agenzia delle Entrate.
In particolare i rappresentanti della nostra associazione hanno evidenziato le seguenti problematiche: il Segretario della Provincia di Venezia, ing. Lastrucci, ha sollevato delle perplessità circa il reale valore degli immobili in questo momento di particolare instabilità nel mercato dell’edilizia, portando anche degli esempi pratici e dimostrando che il prezzo reale di vendita di alcune unità immobiliari era decisamente diverso da quello ottenuti dai canonici metodi di stima.
L’intervento del dott. Mochet, dal titolo “Semplificazione sempre più complicata” ha evidenziato le complicazioni e il groviglio normativo che l’attuazione di tale riforma comporterà.
Particolare risalto è stato dato inoltre all’invarianza di gettito che da carattere nazionale è passata a carattere locale, garantendo una migliore equità fiscale secondo le indicazioni fornite proprio dal componente della Commissione Fiscale UPPI
Da questi interventi sono emersi i timori dei proprietari di immobili di essere ancora una volta, di fatto, destinatari di una nuova ingente tassazione.
Il nuovo sistema di calcolo della tassazione degli immobili si basa su molteplici aspetti sia zonali che specifici del singolo immobile, che a giudizio dello scrivente renderanno sempre più difficile la revisione e la discussione di eventuali sproporzionate valutazioni con conseguenti ripercussioni a danno dei proprietari immobiliari.
L’UPPI al fine di sensibilizzare i proprietari immobiliari e i tecnici sulle novità e criticità di tale riforma organizzerà nelle principali città italiane dei convegni simili a quello appena descritto.
Il Segretario
arch. Mirko Gregolin