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Affitto, il mercato sta cambiando – di Saverio Fossati

Opportunità e problemi per i piccoli proprietari nel rapporto Tecnocasa

Di Saverio Fossati

Teconocasa, il gigante del franchising immobiliare (2.608 agenzie e 11mila professionisti solo in Italia), ha presentato ieri a Milano il suo report sul primo semestre 2024. E tra i tanti dati è emerso un quadro molto dinamico ma anche preoccupante della situazione degli affitti in Italia.

Si parte da un’apparente contraddizione: i prezzi di acquisto sono mediamente stabili con lievi aumenti (le grandi città registrano solo + 0,9% e quelle minori +1 per cento) , effetto evidente della riduzione delle compravendite: 341.094, il 2,8% in meno rispetto al primo semestre 2023, una decrescita concentrata soprattutto nelle grandi città. È evidente che la salita dei prezzi nelle grandi città è alla fine, e anche lo hinterland dei grandi centri registra solo una tenuta.

La ragione va soprattutto ricercata nell’impossibilità raggiunta dalle famiglie di comprare a questi prezzi, soprattutto a Milano e Roma: questo spiega bene il fatto che il mercato dell’affitto va invece benissimo (per i locatari), dato che accoglie coloro che avrebbero voluto comprare ma non possono assolutamente permetterselo: ed ecco i dati di +3,9% per i monolocali, +4% per i bilocali e + 3% per i trilocali. Sono anche gli affitti brevi a sottrarre offerta alla locazione lunga di cui famiglie e studenti hanno bisogno e a sostenere quindi il mercato. In somma, una situazione molto fluida nella quale i piccoli proprietari devono orientarsi tenendo presente che le scelte vanno diversificate a seconda del luogo e del tipo di persone che lo abitano. Quindi:

1) una città o un centro minore senza attrattiva turistiche e senza sedi universitarie e neppure senza centri produttivi nelle immediate vicinanze rischia di vedere poche opportunità, sia nel senso dell’affitto che in quello della vendita: tenersi stretti gli inquilini paganti, in situazioni come queste, è sicuramente la scelta giusta anche se la redditività può sembrare bassa;

2) una città che abbia ambedue gli elementi attrattivi è in una situazione ottimale ma occorre fare molta attenzione alle possibilità di saturazione della domanda: per questo è meglio informarsi, da una parte, sul numero di affitti brevi in offerta e sui flussi turistici o fieristici medi, mettendoli a confronto; e dall’atra, sul numero di studenti fuori sede: a Ferrara, per esempio, sono pochi, a Milano sono 80mila;

3) una città che possa contare molto sugli studenti ma marginalmente sui turisti (come Pavia) è invece il luogo in cui, anche sfruttando le novità del salva casa, conviene attrezzare un appartamento in modo che abbia almeno due stanze da letto separate, così da affittare al meglio;

4) c’è poi da considerare la possibilità migliore e meno stressante: l’affitto classico 4+4 o 3+2, e in questo secondo caso si può valutare l’esistenza di un contratto concordato che sia conveniente anche per il locatore, non sia cioè troppo inferiore ai canoni di mercato: Genova è il caso classico ma anche a Milano, dopo le modifiche apportate ai canoni massimi e minimi, proprio nel primo semestre 2024 si è manifestata una piccola percentuale di scelte in questa direzione, sino ra assolutamente assente. Il caso Milano, in particolare, è un concentrato di anomalie che la dicono lunga sulla crisi abitativa, che di fatto è assai ridotta fuori dalle megalopoli. Ma è anche un cattivo esempio di ricerca del profitto a tutti i costi, con i rischi che possono esserci nel cercare a tutti i costi i turisti e gli studenti.

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